Vad är kassaflödesvärdering?
Kassaflödesvärdering är ett kraftfullt verktyg för att analysera en fastighets kassaflöden över tid. Verktyget bygger på modeller, där varje modell är en prediktion för framtiden som initialiseras med vår bästa gissning utifrån fastighets- och marknadsdata.
Du kan skapa en värdering för en enskild fastighet eller för utvalda fastigheter från din tavla.
Användning av marknadsdata från Newsec
Marknadsdata från Newsec (hyra, direktavkastning, vakans samt drift- och underhållskostnader) får inte användas i samband med hyresförhandlingar eller andra rättsliga förfaranden.
Två versioner av modellen
I Kliva finns just nu två versioner av kassaflödesmodellen: v1.0 och v2.0 (Beta). Du ser vilken version du står i uppe till höger i vyn Kassaflödesvärdering, bredvid Skapa ny modell. Står du i v1.0 heter knappen Byt till v2.0 (Beta), och står du i v2.0 byter du tillbaka via Byt till v1.0.
Du kan byta version när du vill. Kontrollera alltid vilken version du står i innan du skapar en ny modell.
Innehållet i den här artikeln gäller i grunden båda versionerna. En mer djupgående genomgång av v2.0 kommer längre fram.
Kom igång
Varje modell består av ett eller flera lokalslag, där varje lokalslag representerar en del av fastigheten. Modellen fylls så långt det går med standardvärden från Kliva, Forum och Newsec, så att du har en rimlig utgångspunkt redan innan du börjar justera.
Mer om varifrån värdena kommer hittar du i Datakällor & datasäkerhet.
Under insikter får du en samlad överblick över värderingen och de antaganden den bygger på – marknadsvärde, direktavkastning och driftnetto, tillsammans med en sammanställning av modellens innehåll.
Värdet beräknas med en DCF-modell (Discounted Cash Flow): fastighetens kassaflöden projiceras över modellperioden och diskonteras till ett nuvärde. Vid periodens slut beräknas ett restvärde utifrån den långsiktiga direktavkastningen, som också ligger till grund för modellens diskonteringsränta. Modellens antaganden är modulära – även modellhorisonten. Läs mer om hur värdet tas fram.
Kostnads- och hyresindexering initialiseras till 2 % enligt Riksbankens långsiktiga inflationsmål, men kan ändras av dig.
Utöver de löpande antagandena kan du bygga olika scenarion och lägga till poster som modellen annars inte fångar – exempelvis CAPEX & justeringar och krediter. Belåningen påverkar det belånade kassaflödet efter skuld och nyckeltal kopplade till det, men inte själva marknadsvärdet – det beräknas obelånat utifrån driftnettot.
Du kan fylla modellen manuellt, men det går oftast snabbare att importera data – från Excel med AI-stöd eller direkt via integration.
Export
Hela modellen går att exportera till Excel. Antingen som en fullskalig modell, där varje koppling återspeglar hur värderingen sker i tjänsten, eller en summering som ger dig en snabb överblick över siffrorna.
Vill du ha en närmare genomgång?
Du är varmt välkommen att höra av dig i supportchatten eller på [email protected] så hjälper vi dig vidare.
Videogenomgång
I videon nedan går vi igenom hur du enkelt tar fram en kassaflödesmodell för en enskild fastighet samt hur du kan justera och ändra kalkylen vid behov. (Kassaflödesvärdering v1.0)
Dubbelklicka på videoklippet för att få helskärm!
Läs mer
Vill du fortsätta lära dig? Här hittar du fler artiklar som guidar dig vidare:
Introduktion till Pipeline systemet.
Om Lokalslag
Kommersiella fastigheter och hyresavtal
Om Krediter
Hur vi räknar på hyresintäkterna